Surface de plancher, surface habitable : deux mesures, deux usages

Tu feuillettes un plan, une annonce, un dossier de travaux : trois documents, et des m² qui ne tombent pas pareil. Rien d’anormal. Le droit français a plusieurs mesures de surface, qui répondent à des questions différentes. Pour décorer, aménager ou transformer une pièce, il vaut mieux savoir laquelle te parle.

La surface de plancher : la mesure de l’urbanisme

C’est celle qui sert pour les autorisations de travaux. Le Service public la définit comme la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couverts, dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur (mesuré à partir des plinthes). Elle permet de déterminer le type d’autorisation d’urbanisme exigé pour ton projet, et de savoir si tu dois recourir à un architecte.

Elle s’obtient après déduction de plusieurs surfaces. Pour une maison, la fiche liste notamment :

• l’épaisseur des murs autour des embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;
• les vides et trémies (espaces sous les escaliers et ascenseurs) ;
• les surfaces au sol d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m ;
• les surfaces aménagées pour le stationnement des véhicules motorisés ou non, rampes d’accès et aires de manœuvre comprises ;
• les combles non aménageables pour l’habitation ou pour une activité professionnelle, artisanale, industrielle ou commerciale (par exemple un comble très encombré par la charpente, ou un plancher qui ne peut pas supporter de charges).

La fiche précise aussi qu’il faut déduire l’épaisseur des matériaux isolants. Un point d’histoire utile quand tu lis de vieux documents : l’INC explique que les anciens sigles SHOB et SHON ont été remplacés, depuis 2015, par la notion de « surface de plancher ».

Retiens la conséquence pour tes plans : un garage, des combles inaménageables ou une cave sous 1,80 m n’entrent pas dans cette surface, et ce n’est pas un oubli, c’est la règle de calcul.

La surface habitable : la mesure du logement loué

Elle est définie par l’article R. 156-1 du Code de la construction et de l’habitation, que cite Qualitel : la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Le même texte écarte la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances, ainsi que les parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Pour comparer, la différence saute aux yeux : la surface habitable déduit les murs, cloisons, escaliers et gaines à l’intérieur du logement, là où la surface de plancher part du nu intérieur des façades et ne retire que les postes de sa liste. Elle exclut aussi balcons, terrasses et vérandas, que ta déco investit pourtant. Dans une même maison, les deux surfaces ne donneront donc pas le même chiffre. Aucun exemple chiffré ici : il faudrait mesurer ta maison.

À quoi sert-elle ? Qualitel indique qu’elle doit être indiquée dans le bail d’un logement loué vide à usage de résidence principale, obligation entrée en vigueur avec la loi Boutin, en 2009. Cette surface sert aussi à vérifier un critère de logement décent : selon le même site, un logement en location doit comporter au moins une pièce principale d’une surface habitable de 9 m² et d’une hauteur sous plafond de 2,20 mètres, ou un volume habitable de 20 m³.

Et l’emprise au sol ?

Le Service public traite, sur une même page, la surface de plancher, l’emprise au sol et la surface taxable. Ces trois notions ne se confondent pas. L’emprise au sol sert, pour des projets extérieurs comme une terrasse, un abri ou une pergola, à déterminer le type d’autorisation. La surface taxable, elle, conditionne la taxe d’aménagement, et se calcule avec des déductions propres. Si tu lis « emprise au sol » dans un dossier, ne la lis pas comme une surface de pièce.

Quelle surface pour quel projet de déco ?

Voici comment t’y retrouver, selon ce que tu prépares :

1. Tu loues ou tu mets en location : la surface habitable est celle du bail. Ne mets pas dedans le balcon ou la véranda.
2. Tu agrandis, aménages des combles, déposes un dossier en mairie : la mesure de référence est la surface de plancher. Les combles qui deviennent aménageables changent ce que tu y comptes : regarde la définition ci-dessus (combles non aménageables déduits, hauteur sous plafond de plus de 1,80 m).
3. Tu poses une terrasse, une pergola, un abri : la question est l’emprise au sol, avec les seuils qui dépendent de la fiche du Service public sur ton projet et de ton PLU.
4. Tu achètes de la peinture, un tapis ou du carrelage : aucune des deux surfaces ne remplace ton mètre. Pour une quantité de peinture, c’est la surface réelle des murs et le rendement de ton pot qui comptent ; pour un tapis, les dimensions de la pièce utile, meubles et passages compris.

À garder en tête pour ton dossier : la surface de plancher détermine le type d’autorisation, et le PLU de ta commune peut en outre fixer ses propres limites de surface et de hauteur, ce qui se vérifie en mairie.

Mesurer toi-même sans te tromper de base

Tu peux relever tes pièces avec un mètre et un carnet, en pensant à ces points qui reviennent dans les définitions :

• Mesure au nu intérieur, plinthes comprises dans la logique du Service public : tu pars des murs, pas des cloisons posées devant.
• Relève la hauteur sous plafond aux endroits sensibles : sous-pentes, dessous d’escalier, passage de poutre. Les deux définitions font de 1,80 m un seuil.
• Note à part ce qui est écarté : garage, cave, combles, balcon. Tu verras tout de suite où part la différence entre deux totaux.

Garde ces relevés sur une page de ton carnet : ils te serviront pour le bail, pour un devis, ou pour un architecte qui reprendra tes cotes.

La rédaction d’Atelier Déco 62

Sources